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发布时间：2023-10-04 17:41:51 丨 浏览次数：

　　亚新体育平台楼市的盛宴戛然而止,留下诸多怅惘。去年“9.27”新政一出,楼市热度得以减弱,而承受压力*重的莫过于以大户型为主力的发展商。投资客的迅速撤离、购房者的持币观望、股市的低迷,经济的下行风险,当年轻的供给遇上年迈的需求时,前两年热销的大户型突然变得难卖了,清远楼市在发展中遭遇到常见的“成长中的烦恼”。“是危机也是机遇”,大户型分化将不可避免。不过,可以肯定的是,市场总是偏向有准备的头脑,实力发展商或将脱颖而出。

　　辛苦的市场梁的境遇只是这个行业从业者们生存图景的一个缩影。下至一线销售人员,上至公司老总,都感觉08年很辛苦。

　　作为清新一处山景楼盘的营销总监,梁连续三个月的销售额都是0。“不是我们不努力,而是市场上的大户型实在太难卖了亚新体育平台。”他无奈地说。

　　梁所在的楼盘*小单元建筑面积是136m2,**为200多m2,虽然价格一再下调,可有意向者寥寥。很多购房者反映,房子太大了,超过了他们的实际承受能力。“我们很羡慕对面的楼盘,虽然它也是大户型为主,可他们去年就开盘了,凭借着去年火爆的楼市氛围,赚个盆满钵满。该轮到我们售楼时,市场却突然变冷了。”梁从伟说起这些总是无比的遗憾。重压之下,梁从伟决定放弃,跳槽到了一家以中小户型为主的楼盘。他认为,这种楼盘的销售压力会小一些。

　　梁的境遇只是这个行业从业者们生存的一个缩影。下至一线销售人员,上至公司老总,都感觉08年很辛苦。刚刚经历过牛市的他们,对不期而至的熊市并无心里准备。尤其是那些手中仍握有大把超大户型的发展商不得不使尽浑身解数来卖楼。降低首付亚新体育平台、大打折扣、买房送家电甚至送车等等,花样繁多的促销手段仍然打动不了购房者的心。

　　资本的嗅觉*灵敏,尤其是投机资本。在收益不明朗的情况下,很少有资本敢如此冒险进入楼市“博傻”的。购房者都去了哪里?要回答这个问题,必须先弄明白是哪些人在买大户型。

　　按照**标准,大户型主要是指建筑面积超过144m2或者套内面积超过120m2以上的住宅,其契税课以总房款的3%,而中小户型契税为1.5%。由于大户型税负重、总价高,因而购买者必须是社会的中产以上阶层,其家庭年收入超过10万元,以居住改善型和投资型需求为主。

　　由于清远旅游城市的定位,“中国宜居城市”、“广州后花园”等金字招牌使清远的房产需求除了本地人之外,还要面对大量来自珠三角的投资型需求。广清大道的某品牌楼盘去年初开盘时,光从广州拉过来的看房者就有四五辆大巴车。而今年这种盛况已不再,一位代理公司的策划经理无奈的说,现在广州的房价跌了很多,投资客都不敢去抄底,更遑论来清远买房了。虽然公司在广州有丰富的人脉和客户资源,但仍请不来珠三角的购房者来参加他们代理楼盘的开盘仪式。

　　据了解,外来投资客来清远喜好投资大户型。新城某江景房的老总曾透露,去年一位深圳炒房者一下买了他们楼盘十来套大户型,就是等着五年后出手赚差价。而今年由于楼市调控威力显现,经济形势不明朗,市场上流动性紧缺,像这样出手阔绰的投资客已很难寻觅,他们要么被套,要么不敢轻易出手。

　　资本的嗅觉*灵敏,尤其是投机资本。在收益不明朗的情况下,很少有资本敢如此冒险进入楼市“博傻”的。多位发展商也证实,今年以来,他们楼盘的投资型购房都呈大幅递减之势。在缺乏投资客支撑、本地需求又有限的情况下,大户型上涨“击鼓传花”的游戏传到了没人敢接的一棒。

　　本该面向小众群体的**品,却批量生产弄成大众商品,并且又都想卖个钻石价,其滞销就在情理之中了。

　　大户型**的困局,其实早已在一两年前就初露端倪。由于清远楼市的兴起也就是这两年的事情,很多的理念和思维跟不上国内一二线城市。发展商偏爱盖大户型既有经济利益的考虑,又有思想观念的局限。

　　一位**房地产专家说,清远目前大户型遇到的瓶颈,是国内三四线城市的通病。原因是在房地产市场未规范时,发展商对户型的把握没有完全到位。“在商品房成主流前,住宅以自建房为主,房子盖的普遍都比较大,二三百平米很正常,发展商没做市场分析就以此以为当地人喜欢大户型。其实,这个有区别的,自建房盖大点成本不高,但商品房就不一样了。”据本刊不完全统计,目前在售的新城、旧城以及清新区域近70个楼盘中,全部户型面积小于90m2的,没有一家,主力户型小于144m2,也只有不到一半。市消费者协会的调查报告也显示,清远房地产市场供应的商品房面积偏大,主要集中在120—150m2之间。

　　以一套130m2的房子为例,按目前的3000元均价计算,算上各种税费要40万左右。按照**的统计数据,清远在职职工的平均工资为1913元,一个家庭负担一套房至少要9年的总收入,更遑论其他更大的面积。光靠本地人的自住需求本来就有限,只不过,在牛市氛围中,这种矛盾被掩盖。在上涨预期下,随着投资客的大量介入,大户型的需求和升值潜力被无限放大,但随着熊市来临,大户型的承接力明显偏弱,消费乏力的弱市特征凸显出来。

　　牛市思维设计下的产品,却“捂”到或被迫在熊市中来卖,困难可想而知。本该面向小众群体的**品,却批量生产弄成大众商品,并且又都想卖个钻石价,其滞销就在情理之中了。

　　*让人担心的就是那种定位模糊的大户型了,穷人买不起,富人不考虑,地位比较尴尬。而定位准确的,则有望在混战中脱颖而出,进一步印证了“强者恒强”的道理。市场竞争的结果必定是有输有赢,大浪淘沙。

　　虽然清远大户型目前遭遇了销售“寒流”,但作为多元化的市场,大户型的需求始终是有的。一些品质较好、配套完善的豪宅还是脱颖而出,赢得了一部分富裕阶层人们的喜爱,从而整体提升了清远的居住环境和住宅素质。

　　华府壹号以赠送2500元的超豪装修赢得了市场的高度认可；金信蓝湾豪庭以户户均拥有江景、山景以及小区园景三重景观,堪称清远绝无仅有的三景大宅；锦江豪苑以成熟的社区配套和风情浓郁的法式皇家园林取胜；云山诗意则以独具特色的徽派建筑风格和园林风格让购房者眼前一亮。

　　这些楼盘都以过硬的素质、鲜明特色,成为高端物业一族亚新体育平台。按照经济学规律,高档商品即使经济不景气时,需求也都是稳定的,比较抗跌。“*让人担心的就是那种中档社区的大户型了,穷人买不起,富人不考虑,地位比较尴尬。除非楼市重新转暖,才有希望处理掉。”一位代理公司老总忧心道。

　　这种担心不无道理。一般来说,一个人只有与自己同阶层的人在一起住才会有一种安全感。可很多社区的户型规划确是大中小户型通吃,目标人群跨度非常大,貌似很全面,可一个阶层的人群也没抓住。低收入阶层可能会选择单体楼或者偏远的郊区,富裕阶层则直接选择高端物业。目前,已有一些楼盘认识到这种问题,积极采取措施补救。体育馆附近的某楼盘就曾把160多m2的大户型改成两套小户型来卖,收到了不错的效果。

　　说清远楼市进入了“战国争雄”的时代,可能为时过早,但可以肯定的是,市场给每个发展商的机会是均等的。是选择“与时俱进”,在拼杀中闯出一片天地,进而奠定“霸主”地位；还是因循守旧,坚持原有的营销观念,苦等回暖,而逐步被市场淘汰出局?强者恒强,不仅因为天生的底子好,更因为在变局面前,能顺应大势,做一个智者。(文中梁从伟为化名)

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